Hyresgäster som är måltavlor för kriminella gäng ska redan idag kunna sägas upp

Sensommaren och den tidiga hösten har i det närmaste varit fylld av nyhetsrapporteringar om sprängningar och skjutningar där andra än de tilltänkta måltavlorna fallit offer för attentaten. En 25-årig kvinna avled exempelvis i slutet av september när hon låg och sov i sin bostad efter att en sprängladdning detonerat nära bostaden. Bara några veckor tidigare blev en 25-årig man ihjälskjuten i sin trappuppgång när han var på väg till sitt jobb i hemtjänsten. Gemensamt för händelserna är att attentaten inträffade i eller i närheten av offrens bostad samt att offren inte var de egentliga måltavlorna. Ett inslag i rapporteringen är att det verkar ha blivit allt vanligare att attentaten riktas mot anhöriga till kriminella.

De kriminellas hem är en naturlig plats att rikta attentat mot. Om hemmet utgörs av en lägenhet kan i sin tur hela byggnaden och i vissa fall närområdet ligga i riskzonen, vilket naturligtvis skapar stor otrygghet för grannar och närboende. För en hyresvärd kan det i värsta fall leda till att ett enda hyresavtal riskerar övriga hyresgästers liv samtidigt som byggnaden kan bli förstörd (exempelvis vid en sprängning) eller fastigheten obrukbar då övriga hyresgäster väljer att avflytta. Självklart har hyresvärden i en sådan situation ett mycket starkt intresse av att få hyresavtalet uppsagt.

Att säga upp ett bostadshyresavtal är inte, och ska heller inte vara, lätt. Hittills har det inte prövats i domstol om det är möjligt att säga upp en hyresgäst som direkt eller indirekt är en s.k. måltavla, med alla de konsekvenser det medför för hyresvärd och närboende.

Den 4 oktober presenterades utredningen Åtgärder för tryggare bostadsområden. Utredningen har haft som uppdrag att se över reglerna kring uppsägning av hyresavtal när hyresgästen begår brott. En övergripande utgångspunkt i utredningens förslag är att intresseavvägningen som görs avseende om en uppsägning ska tillåtas eller inte i större utsträckning ska utgå från övriga boendes intresse av trygghet. Det föreslås exempelvis att en hyresgäst som begår vissa allvarligare brott (exempelvis skjutningar och sprängningar) ska kunna sägas upp om närmiljön där hyresgästen bor påverkas negativt. Detta är positivt. Tidigare har det endast varit möjligt att säga upp hyresgäster om brottet begåtts i direkt samband med boendet. Utredningen öppnar alltså upp för att så inte alltid ska behöva vara fallet, även om det fortfarande föreslås vara utgångspunkten.

Tyvärr når utredningens förslag inte hela vägen fram och synes helt missa problematiken med hyresgäster som ”endast” är måltavlor för våld. Utredningen underlättar inte för att säga upp en hyresgäst som blivit måltavla till följd av att denne är anhörig till en kriminell. Detta innebär exempelvis att hyresgästen som var den tilltänkta måltavlan i det trapphus där den 25-årige mannen blev ihjälskjuten i inte skulle kunna sägas upp enligt den hittills rådande uppfattningen.

Enligt oss är detta inte är en rimlig ordning och framför allt inte en korrekt uppfattning om rättsläget!
När andras liv står på spel och det inte är möjligt för en hyresvärd att bedriva någon rimlig fastighetsverksamhet måste en enskild hyresgästs intresse av att få behålla sin lägenhet ge vika. Det är en svår men nödvändig avvägning. En hyresgäst som är måltavla för t. ex. kriminella gäng kan i många fall inte bo på en plats där oskyldiga riskerar att lida skada, varför det vore bättre för alla inblandade om hyresgästen exempelvis via det offentliga försågs med ett skyddat boende. Hyresvärdar kan inte förväntas vara de aktörer i samhället som ansvarar för måltavleproblematiken.

Vi menar att det redan idag – oberoende av utredningens förslag – föreligger en möjlighet för hyresvärdar att säga upp en hyresgäst som direkt eller indirekt äventyrar andras liv och hyresvärdens intressen genom att utgöra en måltavla för våld!

I dagens hyreslagstiftning finns det en s.k. generalklausul som förenklat innebär att ett hyresavtal kan sägs upp om (i) hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen och (ii) hyresvärdens intresse att hyresavtalet sägs upp överväger hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. Det har dock ännu inte prövats hur bestämmelsen förhåller sig till situationen att en hyresgäst medför att en hel byggnad blir måltavla för våld.

Det råder ingen större tvekan om att en hyresvärd kommer anses ha sakliga skäl för en uppsägning om den beror på att hotbilden mot en hyresgäst spiller över på omgivningen. Däremot krävs det att hyresvärden också kan påvisa ett mycket tungt intresse av att hyresavtalet ska upphöra. Det krävs i princip att hyresavtalet är synnerligen betungande för hyresvärden. Vi menar dock att förekomsten av en påtaglig risk för attentat i form av sprängningar och skjutningar i eller omkring byggnaden borde utgöra ett tillräckligt tungt vägande intresse för att hyresavtalet ska kunna sägas upp. Allt annat vore orimligt, då det skulle innebära att ett enskilt hyresavtal tillåts riskera både liv och verksamhet.

Det är inte säkert att en hyresnämnd skulle hålla med oss eftersom den ofta så gärna föredrar att luta sig mot tidigare praxis. Detta även om en sådan tillämpning av hyresrätten som vi förespråkar ligger väl inom generalklausulens ramar. Däremot anser vi att det föreligger mycket goda skäl att tro att hovrätten inte skulle backa från att tillämpa lagen som den var tänkt och således tillåta en uppsägning i dessa våldsamma och för alla extremt farliga situationer.

Utredningsförslaget kommer inte leda till att måltavleproblematiken försvinner, varför vi hoppas och tror att domstolen i stället gör bruk av den redan befintliga generalklausulen till skydd för allmänheten och hyresvärdar.

Vårt råd till hyresvärdar som idag är utsatta för måltavleproblematiken är att de bör göra allt för att få frågan prövad.

Presskontakt:
Marc Tullgren, Managing Partner, Setterwalls Advokatbyrå Malmö
Telefon: 070 324 97 84