Hyresstödsförordningen – några anmärkningar

För en kortare tid sedan kom förordningen (2020:237) om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran. Fastighetsägarna har även kommit med ett mallavtal för att hantera stödet Det är välkommet att staten visar hyressektorn god vilja under den rådande pandemin. Från ett fastighetsrätts- och tolkningsperspektiv innehåller dock förordningen några svårigheter, som denna artikel avser att beröra. Texten är reviderad utifrån de svar som Boverket gett rörande tolkningen per den 28 april 2020.

Inledningsvis kan noteras att stödet avser andra kvartalet 2020. Stödet förutsätter ett tilläggsavtal ingånget senast den 30 juni 2020 mellan parterna där hyresvärden ger rabatt på hyran. Hyresförhållandet måste vidare bygga på ett hyresavtal som ingåtts senast den 1 mars 2020 och det är endast vissa branscher som omfattas. Hyresvärden ansöker om stödet hos vissa länsstyrelser tidigast den 1 juli 2020 och senast den 31 augusti 2020. Stödet är begränsat till EUR 800 000 per hyresgäst och i vissa fall kan stöd återkrävas. Nedan gås de tvetydiga bestämmelserna igenom i samma ordning som i förordningen.

Vilken period avser stödet?
I förordningen anges följande: ”Om en överenskommelse träffas mellan hyresvärden och hyresgästen om en rabatt på hyran under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020 svarar staten gentemot hyresvärden för en del av den rabatten.” Läst rätt av måste således rabatten omfatta hela andra kvartalet. Det kan ifrågasattas om detta är meningen, eller om inte stöd även borde kunna ges för del av kvartalet. Boverket har tolkat det som att stöd kan ges för del av kvartalet.

Vem får ta emot stödet?
Enligt förordningen ges stöd baserat på vissa SNI-koder utifrån hyresgästens verksamhet. Så långt är det frågan om ett relativt tydligt sätt att reglera stödet. Det som dock gör förordningen svårtolkad i denna del är att stödet ”lämnas till hyresvärdar som slutit avtal om hyra av lokal med hyresgäster som under [andra kvartalet 2020] var verksamma i de branscher som framgår av” SNI-koderna. Boverkets tolkning stöder att det just är frågan om under kvartalet faktiskt bedriven verksamhet.Rent språkligt innebär detta att verksamheten enligt SNI koden inte behöver bedrivas i den lokal vars hyra rabatteras, i och med att det räcker att hyresgästen som sådan är verksam i vissa sektorer. Den verksamheten kan således, enligt förordningstexten, bedrivas någon annanstans.

Vad som vidare kan framstå som märkligt – i och med att det är hyresvärden som ansöker om stödet baserat på ett tilläggsavtal – är att rätten till stöd inte är kopplad till tillåtet ändamål enligt hyreskontraktet. Detta i och med att det är den enda användning som hyresvärden kan ha kontroll över. Snarare synes stödet enligt förordningstexten bygga på hyresgästens faktiskt bedrivna verksamhet, som hyresvärden inte har någon kontroll över. Möjligen hade det således varit rimligare att knyta stödet till tillåten verksamhet i respektive lokal.

En annan fråga är om det är hyresgästen som är stödberättigad själv som måste vara verksam i vissa branscher, rimligen är det så vilket torde stödjas av Boverkets tolkning. Om till exempel hyresgästen har som verksamhet att vidareförhyra lokaler (det vill säga har som enda verksamhet att agera som förstahandshyresgäst) till bolag som sedan är verksamma i de aktuella branscherna så skulle förstahandshyresgästen kunna få stöd (det framgår ingenting i förordningen om att andrahandshyror är exkluderade, förordningen talar nämligen om hyresvärd och inte fastighetsägare/tomträttsinnehavare, och Boverket har också dragit slutsatsen att förordningen är tillämpbar för andrahandshyror) i andrahandshyresförhållandet. Däremot skulle stöd inte kunna utgå i förstahandsledet. Är det istället så att både förstahandshyresgästen (till exempel en rikstäckande kedja) och andrahandshyresgästen (till exempel en franchisetagare) båda är verksamma i stödberättigade branscher synes stödet kunna träffa bägge leden och det kunna bli frågan om två stöd för samma lokal. Frågan är om detta är tanken.

Vilken hyresgäst kan få stöd?
Enligt förordningen är klart att stödberättigade hyresgäster är de som bedriver verksamhet under andra kvartalet 2020, det vill säga de nuvarande hyresgästerna. Vidare framgår dock att stödet utgår för hyresavtal som tecknats med en sådan hyresgäst. Texten utesluter således att hyresavtal som överlåtits till nuvarande hyresgäst får stöd i och med att hyresavtalet måste tecknats med den nuvarande hyresgästen. Detta kan rimligen inte ha varit avsikten.

Vilken hyra omfattas?
En tanke bakom förordningen är att den endast avser fast hyra. Det skall rimligen ställas i relation till omsättningshyra. I förordningen används begreppet ”ett fast belopp i kronor” (vilket av någon anledning utesluter hyra fastställd i annan valuta) och ”det fasta belopp”. Detta kan jämföras med jordabalken, där det talas om en ”till beloppet bestämd” hyra, som ställs i relation till en hyra som utgår ”med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter” (omsättningshyra). Vidare får hyresavtal med en längre hyrestid än tre år ha ”en annan beräkningsgrund”, till exempel indexering och tillägg med ersättning för fastighetsskatt. Vidare kan enligt jordabalken ersättning utgå för mediakostnader.

Det framstår som oklart varför regeringen inte valt samma terminologi som redan finns rörande hyressättning. Detta medför vissa tolkningsproblem. Strikt sett skulle det kunna sättas likhetstecken mellan fast belopp och till beloppet bestämd. Frågan är dock om det istället är så att det fasta beloppet avser ett beräkningsbart fast belopp för visst år, det vill säga bashyra och exempelvis indextillägg? Det sista vore rimligare om avsikten varit att undanta omsättningshyra och är sannolikt den riktiga tolkningen. Att det just är omsättningshyror som skall exkluderas är också vad Boverket angett.

En annan fråga som kan innebära tolkningsproblem är att förordningens text synes göra skillnad mellan media som ersätts med schabloniserade fasta belopp och media som ersätts efter exempelvis mätning. Det schabloniserade fasta beloppet är onekligen ett fast belopp och skall då rimligen ersättas, medan det andra inte kan komma i fråga för ersättning. Frågan är om en sådan skillnad är avsedd, men det blir rimligen en konsekvens av förordningen.

Det faktum att det talas om belopp i en paragraf i förordningen och hyresbelopp i en av förordningens andra paragrafer bör dock inte innebära någon praktisk skillnad i och med att allt som betalas från en hyresgäst till en hyresvärd betraktas som hyra (med undantag för moms).

Vad händer om hyresgästen går i konkurs?
Enligt förordningen måste hyresgästen hyra lokalen hela andra kvartalet 2020. Det kan frågas om det är tänkt att utesluta bolag som råkar gå i konkurs under kvartalet från stöd fram till konkursutbrottet. Det kan vidare ifrågasättas varför det inte skall vara möjligt med exempelvis koncerninterna överlåtelser under andra kvartalet för att kunna ifrågakomma för stödet.

Vilka ändringar får göras i hyresavtalet?
Enligt förordningen gäller för det tilläggsavtal som skall ingås följande: ”en överenskommelse har tecknats […] där hyran understiger det fasta belopp som skulle ha betalats under samma period enligt avtalet […] och på i övrigt oförändrade villkor.” Frågan är vad som avses med det sista ledet. Klart bör vara att hyressättningen inte får ändras så att tilläggsavtalet inte även innehåller en regel där parterna övergår från omsättningshyra till beloppsbestämd hyra. En sådan överenskommelse vore ett klart kringgående av förordningens syfte.

Men lydelsen framstår som vidare än så; i övrigt oförändrade villkor skulle kunna tolkas som att inga andra ändringar får ske. Boverket har, vilket inte vinner stöd av förordningstexten i och för sig, kommit fram till att ändringar som är bättre för hyresgästen får göras. Ett exempel på en ändring vore en förlängning av hyrestiden, en sådan ändring är svår att veta om man kan göra i och med att det inte generellt går att säga om det är bra eller dåligt för hyresgästen.

Det kan också noteras att förordningen inte berör möjligheten att villkora hyresrabattens bestånd av att staten beviljar stöd. Det skulle ju kunna ses som att man förändrar ytterligare ett villkor, i och med att hyresavtalet i övrigt vanligtvis saknar uttryckliga bestämmelser om återbetalning av hyra. Fastighetsägarnas mall har dock tolkat det som att det är tillåtet enligt förordningen att villkora hyresrabatten på det sättet.

Hur fördelas stödet till en viss hyresgäst?
Stödet utgår som nämnts till hyresvärdar för att stödja vissa hyresgäster. Enligt en bestämmelse är stödet till viss hyresgäst beloppsmässigt begränsat till EUR 800 000. När stödets utbetalning till viss hyresvärd bestäms ”ska hänsyn tas till de stöd som beviljats andra hyresvärdar”. Det framgår ingenting mer om hur hänsynen skall tas. Är det exempelvis frågan om ”först till kvarn” eller är det tänkt att det skall ske en beräkning pro rata mellan samtidigt sökande hyresvärdar? Även om nu det är möjligt att villkora rabatten med att stödet betalas ut riskerar ju hyresvärden om inte annat att hyresgästen inte kan återbetala den del av rabatten som stödet skulle uppgått till, om fullt stöd beslutats.

Det kan noteras att detta kan bli ett problem för vissa rikstäckande kedjor som bedriver hyresgästverksamheten i ett och samma bolag. Medan andra bolag (i och med att det talas om hyresgäst och inte hyresgästs koncern i förordningen, Boverket är också av
uppfattningen att stödet kan användas ”koncerninternt”) som bedriver verksamhet i ett bolag per lokal inte drabbas av samma begränsning. Rättvisan i en sådan fördelning av stödet som är beroende på hyresgästens val av organisationsstruktur kan ifrågasättas.

Det bör också anmärkas att förordningen anger att återbetalningsskyldighet kan träffa den hyresvärd som skäligen bort ha insett att utbetalningen var för hög. Det är rimligen svårt att undgå att ha sådan insikt för det fall hyresgästen är en rikstäckande kedja.

När måste stöd beslutas?
Förordningen upphör huvudsakligen den 31 december 2020. Det framgår ingenting av förordningen att stödansökningarna måste hanteras före årsskiftet. Vad händer då om väldigt många söker och ärendena inte hinner handläggas? Som förordningen är upplagd torde sådana, per årsskiftet inte hanterade ansökningar, behöva avskrivas. Det är kanske hanterbart.

Vad som är märkligare är att förordningen bara överlever kommande årsskifte om stöd beviljats. Om stöd nekats och hyresvärden överklagar detta, vad händer då? Kan prövning i domstol i realiteten inte ske med tanke på att förordningen inte längre finns? Det hade varit rimligare att förordningen upphörde per årsskiftet, men att den fortsatte gälla för de ansökningar som inkommit senast den 31 augusti 2020.

…

Ovan har pekats på en del tvetydigheter i hyresstödsförordningen och det framstår som oklart hur många av dessa skall hanteras. Det föreligger även vissa inbyggda orättvisor i förordningen som den nu är skriven. Förordningen träder dock i kraft först den 1 juli 2020 och det finns därför ännu viss tid att rätta till bristerna.

Innehållet är en allmän redogörelse av informativ karaktär och är inte juridisk rådgivning att lägga till grund för bedömning i ett enskilt ärende.