Nya lagförslag för en mer flexibel hyresmarknad

Regeringen har under våren lämnat över proposition 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad till riksdagen. Riksdagen förväntas besluta om propositionen den 20 maj 2026 och den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.

De centrala förändringarna

En ny privatuthyrningslag

I propositionen föreslås den nuvarande lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ersättas av en ny privatuthyrningslag, vars syfte är att samla flertalet hyresrättsliga regler för privatuthyrning i en lag och därmed skapa ett mer lättillgängligt regelverk för sådan uthyrning. Lagen ska gälla för den som inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad. Genom regleringen ges parterna en utökad avtalsfrihet, bland annat avseende hyrans storlek och lägenhetens skick. I fråga om hyressättning innebär lagen en förändring jämfört med hyreslagen, genom att hyran inte längre knyts till bruksvärdessystemet, utan i stället bedöms utifrån en jämförelse med hyror som i allmänhet tas ut vid liknande privatuthyrningar.

Ändringar i bostadsrättslagen

En bostadsrättshavare ska ges utökade möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand. Vid hyresnämndens bedömning av om tillstånd till en andrahandsupplåtelse ska lämnas, ska tidigare andrahandsupplåtelser endast beaktas om de skett i betydande omfattning. Bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen av lägenheten ska dock fortsatt vägas mot bostadsrättsföreningens intressen, och det krävs att bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen.

Ändringar i reglerna om blockhyra

Tillämpningsområdet för blockhyra tydliggörs i lag till särskilt angivna syften med upplåtelserna, såsom företagsbostäder och delningsbostäder. Idag är utrymmet avseende blockuthyrning för företagsbostäder mycket begränsat. Aktörer som bedriver verksamhet med uthyrning av företagsbostäder har tidigare använt sig av modellen med blockhyra, men i rättstillämpningen har det bedömts att det vid uthyrning av bostäder åt företag genom ett mellanhandsföretag inte finns ett sådant behov av blockuthyrning som avses i nu gällande bestämmelser (se rättsfallet RH 2023:44). De nu föreslagna ändringarna i reglerna om blockhyra är avsedda att förbättra förutsättningarna för uthyrning av företagsbostäder och delningsbostäder via mellanhandsföretag. Vidare införs en särskild reglering om vilken hyra hyresvärden får ta ut av hyresgästen om lägenheten i ett tidigare led har upplåtits med blockhyra. Regleringen ger utrymme till att beakta de särskilda förutsättningar som gäller vid sådan uthyrning.

Förväntade effekter avseende reglerna om blockhyra

Enligt vår bedömning förväntas förändringarna sammantaget bidra till mer flexibla boendelösningar. Den ökade avtalsfriheten och de utvidgade möjligheterna till blockuthyrning skapar förutsättningar för en mer dynamisk hyresmarknad. Det är sannolikt att fler aktörer kommer att börja med blockuthyrning vilket i sin tur kan leda till höjda hyror i fastigheter med nya blockupplåtelser. I sådant fall kan även fastighetsvärderingar och avkastningskrav påverkas för fastigheter som blir föremål för sådana upplåtelser.

Förändringarna kan även förväntas stärka den svenska bostadsmarknaden och svensk konkurrenskraft, bland annat genom att det blir enklare för företag att erbjuda lämpliga bostäder åt sin personal. Efterfrågan på bostäder kan därtill väntas öka, eftersom de nuvarande begränsningarna i praktiken har utgjort ett hinder för den typ av boendelösningar som nu möjliggörs.

En trolig konsekvens är också en ökad belastning på landets hyresnämnder, i och med att fler blockuthyrningar ska godkännas. Det ställer krav på att hyresnämnderna tilldelas tillräckliga resurser för att hantera den ökade ärendemängden.

Setterwalls biträder och har bred kompetens inom samtliga fastighets- och hyresrättsliga frågor, och följer det fortsatta lagstiftningsarbetet noggrant. Om du eller ditt företag har frågor om det pågående lagstiftningsarbetet eller andra fastighets- och hyresrättsliga frågor, är du varmt välkommen att kontakta oss.