Nya lagförslag om hyrköp av bostäder

Regeringen har under våren lämnat över proposition 2025/26:188 Lag om hyrköp av bostad till riksdagen. Riksdagen förväntas besluta om propositionen den 26 maj 2026 och lagändringarna föreslås träda i kraft den 2 juli 2026.

Avtalsmodellen om hyrköp förekommer redan på den svenska bostadsmarknaden, men har hittills saknat särskild lagreglering. I korthet innebär hyrköp att en person hyr en bostad under en i förväg bestämd period, med rätt att köpa bostaden när perioden löper ut. Avsaknaden av reglering har medfört att förekommande hyrköpsupplägg varierar kraftigt i utformningen, att avtalen kan vara svåröverskådliga för den enskilde och att det finns risk för missbruk av oseriösa aktörer. Den rättliga osäkerheten har också gjort banker och kreditinstitut obenägna att finansiera hyrköpsprojekt, vilket i sin tur begränsat marknadens utveckling.

De centrala delarna i propositionen

Formkrav

Lagen uppställer formkrav för hyrköpsavtal. Hyrköpsavtal ska upprättas skriftligen och innehålla vissa uppgifter, bland annat hyrköpsobjektet, under vilken tid optionen kan göras gällande och köpeskillingen. Ett hyrköpsavtal som inte uppfyller formkraven är ogiltigt.

Hyrköpsavgift

Hyrköparen ska betala en hyrköpsavgift som utgör ett samlat vederlag för både nyttjandet av bostaden och optionen att köpa den. Avgiften ska anges till ett bestämt belopp och får som huvudregel ändras högst en gång per år, och enbart om avtalet anger hur ändringen ska ske.  Det s.k. bruksvärdessystemet för hyra tillämpas inte på hyrköpsavgiften. Hyrköparen har rätt att förvärva lägenheten under optionstiden mot erläggande av den avtalade köpeskillingen.

Nyttjanderätt och förhållande till jordabalken

Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om bostadslägenheter tillämpas i stora delar på hyrköpsavtalet, men med vissa anpassningar.  Exempelvis gäller inte reglerna om besittningsskydd när hyrköpsavtalet löper ut eller reglerna om bruksvärdeshyra för hyrköpsavtal.

Avtalets upphörande

Hyrköpsavtalet upphör att gälla vid den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande. Hyrköparen kan dock när som helst säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.  Lagen är tvingande till hyrköparens förmån, vilket innebär att avtalsvillkor som är till nackdel för hyrköparen jämfört med lagens bestämmelser är utan verkan.

Förväntade effekter

Enligt vår bedömning förväntas den nya lagen bidra till mer flexibla boendelösningar. Lagen etablerar ett tydligt rättsligt ramverk för hyrköpsmodellen och skapar en reglerad väg in i bostadsägandet för hushåll som i dag har svårt att finansiera ett direkt köp. Därigenom förbättras även konsumentskyddet.

Efterfrågan på bostäder kan förväntas öka, då fler hushåll får tillgång till en modell där bostadsköpet kan ske stegvis. Med denna möjlighet kommer sannolikt en ny grupp köpare att träda in på marknaden, inte minst yngre hushåll och andra grupper som i nuläget har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Hyrköpsmodellen kan även leda till en större nyproduktion av bostäder.

Den nya lagen ställer vidare krav på att nya ekonomiska kalkyler hos fastighetsbolag. Hyrköpsmodellen innebär att fastighetsbolagen behöver hantera en kombination av löpande hyresintäkter under avtalstiden och en framtida försäljningsintäkt, vilket skiljer sig från såväl traditionell uthyrning som direktöverlåtelse.

Slutligen kan reglerna öppna för att kommuner kan ställa krav på hyrköpsupplägg vid överlåtelse av mark för bostadsbyggande, som ett verktyg i den politiska verktygslådan.

Setterwalls biträder och har bred kompetens inom samtliga fastighets- och hyresrättsliga frågor, och följer det fortsatta lagstiftningsarbetet noggrant. Om du eller ditt företag har frågor om det pågående lagstiftningsarbetet eller andra fastighets- och hyresrättsliga frågor, är du varmt välkommen att kontakta oss.