Regeringen föreslår betydande förändringar av bygglovsreglerna

Den 21 februari 2025 presenterade regeringen, i en över 500 sidor lång lagrådsremiss, förslag till betydande förändringar i reglerna om bygglov. Syftet med de föreslagna lagändringarna är att förenkla plan- och bygglagen, tydliggöra vilka åtgärder som kräver bygglov och att minska den administrativa bördan för den som ska bygga. Lagändringarna, som föreslås träda i kraft den 1 oktober 2025, skulle innebära den största reformen av bygglovsreglerna sedan den nuvarande plan- och bygglagen infördes för snart 15 år sedan. I denna artikel redogör vi för samt kommenterar några av de viktigaste delarna av förslaget.

En grundläggande utgångspunkt för regeringens förslag är att det svenska lovregelverket ska vara enkelt, effektivt och ändamålsenligt. Av denna anledning anser regeringen att det finns anledning att genomföra betydande regelförenklingar i plan- och bygglagen, bland annat så att färre regler ska vara tillämpliga på åtgärder som kan kräva lov. Genom förslaget vill regeringen även tillse att kraven på lov – och för att få lov – inte ska vara mer omfattande än nödvändigt.

Färre bygglovspliktiga åtgärder och övriga lättnader
Förslaget innebär att antalet åtgärder som kan utföras utan krav på bygglov utökas. Lovplikten föreslås även bli områdesdifferentierad, med den övergripande innebörden att fler och större åtgärder ska kunna vidtas utan lov i områden som inte omfattas av detaljplan.

Förslaget innebär bland annat att följande åtgärder undantas kravet på bygglov:

• Fasadändringar på en- och tvåbostadshus.
• Tillbyggnader upp till 30 kvadratmeter för alla byggnadstyper.
• Uppförande av komplementbyggnad upp till 30 kvadratmeter inom detaljplan respektive 50 kvadratmeter utanför detaljplan. En total pott om 45 kvadratmeter per tomt får även nyttjas för uppförande av diverse komplementbyggnader utan krav på bygglov och i strid med detaljplanebestämmelser. Utanför detaljplan ska denna pott utgöra 65 kvadratmeter.
• Inredning av befintliga byggnader utanför detaljplanelagt området eller sammanhållen bebyggelse med en eller flera lokaler upp till maximal bruttoarea på 50 kvadratmeter.
• Uppförande av idrottsanläggningar som upptar en markyta som understiger 1 500 kvadratmeter.

Därtill föreslås även ett antal lättnader i förhållande till dagens regler. Exempelvis ska tillbyggnader som inte kräver bygglov få uppföras samtidigt som nybyggnad av ett en- eller tvåbostadshus.

Kravet på planenligt utgångsläge luckras upp
En viktig del av förslaget är att bygglov i större utsträckning än idag kommer att kunna ges för åtgärder som står i strid med gällande detaljplan. En grundläggande förutsättning för att erhålla bygglov enligt nuvarande reglering är nämligen att den fastighet och det byggnadsverk som den lovsökta åtgärden avser stämmer överens med den detaljplan som gäller för området. Kravet brukar uttryckas som att utgångsläget ska vara planenligt.

I förhållande till äldre planer kan detta krav hämma utveckling och användningen av den bebyggda miljön, då kravet gäller fram till dess att detaljplanen upphävs eller ändras. I Sverige finns det drygt 100 000 detaljplaner, och en stor del av dessa är äldre stads- och byggnadsplaner som inte sällan ger uttryck för andra samhällsnormer och förutsättningar för byggande än de som gäller idag, dvs. föråldrade föreskrifter.

I syfte att minska den inlåsande effekt som föråldrade detaljplaner kan ha för fastigheter, föreslås att kravet på planenligt utgångsläge ska upphöra 15 år efter att genomförandetiden löpt ut, vilket normalt inträffar 20–30 efter att detaljplanen fick laga kraft. Efter denna tidpunkt kommer alltså bygglov enligt förslaget att kunna beviljas även om fastigheten eller byggnadsverket inte stämmer överens med planen.

Därtill föreslås ett generellt undantag från kravet på planenligt utgångsläge för åtgärder som innebär en annan ändring av en byggnad än tillbyggnad. Undantaget skulle exempelvis göra det möjligt att ta i anspråk eller inreda en planstridig byggnad eller en byggnad på en planstridig fastighet för ett väsentligen annat ändamål än det som den senast använts för eller enligt senast beviljade bygglov anpassats till utan att den avsedda användningen kommit till stånd. I praktiken kan detta exempelvis möjliggöra en ändrad användning av en lokal från butik till kafé, eller från frisör till restaurang.

Ett nytt kapitel om lovplikt
Efter en översyn av nionde kapitlet i plan- och bygglagen – vilket reglerar lovpliktiga åtgärder – bedömer regeringen att kapitlet är oöverskådligt, svårförståeligt och ibland ologiskt. Därtill bedöms reglerna som svårtillämpbara, med följden att tillämpningen blir oförutsebar. Av denna anledning föreslås att ett helt nytt nionde kapitel införs i plan- och bygglagen. Genom de nya bestämmelserna kommer kapitlet få en omfattande omarbetning i syfte att bland annat tydliggöra när lov krävs och vilka förutsättningar som finns för att bevilja lov. Exempelvis har katalogen av undantag för specifika åtgärder arbetats in i huvudreglerna om när lov krävs och lovplikten föreslås även uteslutande regleras i plan- och bygglagen, jämfört med idag där lovplikten även regleras i plan- och byggförordningen.

Setterwalls kommentar
Den nu gällande plan- och bygglagen har sedan införandet ändrats ett stort antal gånger, oftast i form av att undantag från krav på lov införts. Detta har medfört att regelverket under relativt kort tid blivit såväl komplext som oöverskådligt. Det är därmed positivt att en översyn nu görs i syfte att förenkla regelverket och göra det enklare att tillämpa. Detta ökar såväl förutsebarheten som rättssäkerheten.

Vad gäller möjligheten att i större utsträckning bevilja bygglov som strider mot detaljplan kan följande sägas. Redan 2008 konstaterade Byggprocessutredningen att det var allmänt känt att det landet runt finns flera tusentals föråldrade detaljplaner, och att en del stadskärnor regleras av mer än 100 år gamla planer (se SOU 2008:68 s. 173). Den nuvarande plan- och bygglagen innebär i flera fall att föråldrade detaljplaner helt och hållet förhindrar att bygglov meddelas, vilket i sin tur förhindrar samhällsutvecklingen och den ändamålsenliga användningen av fastigheter. Det är alltså hög tid att kravet på planenligt utgångsläge luckras upp. Det återstår att se hur den slutliga utformningen av bestämmelserna kommer att se ut, hur dessa kommer att tillämpas i domstol, och i förlängningen om den föreslagna uppluckringen är tillräckligt omfattande för att undvika alla de negativa inlåsningseffekter som äldre detaljplaner de facto innebär.

Vi följer utvecklingen noga och bistår mer än gärna vid frågor om förslaget eller lagstiftningen i övrigt. Tveka därför inte att ta kontakt med oss.