Vägledande HD-dom om delgivning vid uppsägning av juridisk person som lokalhyresgäst

Högsta domstolen har i dom meddelad den 1 juli 2026 i mål T 9574-25 prövat frågan om hur hyresvärdens delgivning av en uppsägning av ett lokalhyresavtal ska gå till enligt 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken, när hyresgästen är en juridisk person. Avgörandet klargör framför allt vad som avses med en juridisk persons hemvist och hur det förenklade delgivningsförfarandet ska tillämpas i förhållande till juridiska personer.

Bakgrund

Hyresgästen, som var ett aktiebolag, hyrde en lokal av hyresvärden på Stockholms centralstation. Hyresvärden överlämnade i mars 2022 en uppsägning av hyresavtalet för villkorsändring till en av hyresgästens anställda i lokalen och skickade därefter uppsägningen med rekommenderat brev till bolagets registrerade adress.

Tvist uppstod om hyresförhållandet kvarstod eller inte och den centrala frågan var om delgivningen hade skett korrekt enligt 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken. Bestämmelsen föreskriver ett förenklat delgivningsförfarande:

”Om den som söks i sin hemvist inte påträffas, får uppsägningen skickas i rekommenderat brev till hans eller hennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör eller, om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Om inte någon av de nämnda personerna påträffas ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om det finns en sådan. Uppsägning har skett när de nämnda åtgärderna har vidtagits.”

Tingsrätten ansåg att förutsättningarna för delgivning inte var uppfyllda, medan hovrätten gjorde motsatt bedömning. Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd i delgivningsfrågan.

Högsta domstolens bedömning

Bestämmelsens tillämplighet på juridiska personer

Högsta domstolen konstaterar att 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken är utformad med hänsyn till fysiska personer, men att bestämmelsen även är tillämplig när en juridisk person ska delges. Uttrycket ”den som söks” i bestämmelsen avser enligt HD den juridiska personen som sådan, och ”hemvist” samt ”vanlig adress” tar sikte på den juridiska personens hemvist respektive adress, dvs. inte på den juridiska personens ställföreträdares hemvist respektive adress. Rekvisitet ”påträffas” tar sikte på när en företrädare för den juridiska personen inte kan påträffas och alltså delgivning är möjlig enligt 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken.

En juridisk persons hemvist

Hemvist bör enligt HD vara en fysisk plats där den juridiska personen är stadigvarande representerad och som kan identifieras av tredje man. Att använda den juridiska personens säte som hemvist fungerar enligt HD mindre väl eftersom sätet som regel anges till en ort och inte till en närmare specificerad plats. Om den juridiska personen har ett utpekat huvudkontor bör den platsen anses utgöra hemvist. I annat fall kan ett fast driftställe där den egentliga verksamheten bedrivs utgöra hemvist. Om en juridisk person har sin verksamhet uppdelad på flera driftställen kan det enligt HD inte uteslutas att det finns mer än en hemvist. För att kunna utgöra en hemvist bör då krävas att en väsentlig del av verksamheten bedrivs vid driftstället.

Vanlig adress och fast kontor

Den juridiska personens vanliga adress är som utgångspunkt den som är registrerad i offentliga register, exempelvis aktiebolagsregistret. Om hyresgästen har meddelat hyresvärden en aviseringsadress bör den anses utgöra den vanliga adressen. Vidare bör en plats som uppfyller förutsättningarna för hemvist normalt också anses utgöra ett fast kontor, där uppsägningen kan lämnas till en anställd. En sådan anställd till vilken uppsägningen kan lämnas bör ha arbetsuppgifter kopplade till administrationen av verksamheten eller vara någon som kan förväntas vidarebefordra uppsägningen till en ansvarig person inom verksamheten.

Bedömningen i det enskilda fallet

I det aktuella målet konstaterade Högsta domstolen att hyresgästen saknade utpekat huvudkontor, men stadigvarande bedrev en väsentlig del av sin verksamhet i lokalen på Stockholms centralstation. Lokalen var registrerad som bolagets enda driftställe och utgjorde den kända fysiska adress som bolaget kunde sökas på. Bolaget ansågs därmed ha haft hemvist i lokalen i enlighet med 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken. Uppsägningen skickades med rekommenderat brev till bolagets registrerade boxadress och ett exemplar lämnades också till en anställd som var ett slags föreståndare för verksamheten i lokalen. Delgivningen hade därmed skett korrekt.

Skiljaktig mening

Två justitieråd var skiljaktiga i frågan om hur en juridisk persons hemvist ska bestämmas. De skiljaktiga ansåg, inte minst av rättssäkerhetsskäl vid uppsägning, att en juridisk persons hemvist bör bedömas utifrån var förvaltningen förs, om inte uppgifter om adress och säte pekar ut en annan plats som hemvist eller andra omständigheter talar för att bolaget har sin hemvist på en annan plats.

De skiljaktiga ansåg i det aktuella fallet inte att hyresgästen hade hemvist i lokalen på Stockholms centralstation. Bolagets ställföreträdare hade uppgett att bolaget bedrev liknande verksamhet på tre andra platser i centrala Stockholm, att han sällan besökte lokalen och att han aldrig hade utfört något arbete där. Det förhållandet att verksamheten i lokalen på Stockholms centralstation till viss, mindre del innefattade kontorsarbete ansågs inte vara tillräckligt för att lokalen skulle anses utgöra bolagets hemvist.

Förväntade effekter

Avgörandet bekräftar att ett fast driftställe, även om det inte utgör ett traditionellt huvudkontor, kan anses utgöra en juridisk persons hemvist under förutsättning att en väsentlig del av verksamheten bedrivs där.

Domen innebär att hyresvärdar som avser att säga upp lokalhyresavtal med juridiska personer som hyresgäster bör kartlägga hyresgästens driftställen och registrerade adresser innan delgivning sker. Avgörandet ger hyresvärden ett tydligare verktyg för att identifiera var en juridisk person kan sökas, men ställer också krav på att hyresvärden gör en korrekt bedömning av var hemvisten faktiskt finns.

Samtidigt bör juridiska personer som bedriver verksamhet på flera platser vara medvetna om att ett driftställe kan komma att betraktas som bolagets hemvist, med konsekvensen att uppsägningar som lämnas där får giltig rättsverkan. Det kan finnas skäl för bolag att vara tydliga med vad som utgör bolagets huvudkontor för att undvika oklarhet om var bolaget kan sökas.

Setterwalls biträder och har bred kompetens inom samtliga fastighets- och hyresrättsliga frågor, däribland uppsägningar för avflyttning och villkorsändring.