Är upplåtelse av bergrum att anse som hyresavtal? Nytt avgörande från Högsta domstolen

Högsta domstolen har den 22 maj 2025 meddelat en dom om huruvida en upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum kan utgöra ett hyresavtal enligt hyreslagen och därmed omfattas av hyreslagens skyddsregler. Rekvisitet som prövades var om ett bergrum är att anse som ett hus i hyreslagens mening, vilket är en förutsättning för att avtalet ska anses vara ett hyresavtal. Avgörandet är dock relevant även för andra upplåtelser än sådana som avser bergrum. I artikeln går Setterwalls Axel Berg och Fredrik Banke igenom avgörandet och analyserar dess konsekvenser.

Inledning
Avtal som avser upplåtelser av bostadslägenheter och lokaler – hyresavtal – regleras i 12 kap. jordabalken (nedan ”hyreslagen”). Hyreslagen är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgäster och innehåller ett flertal fördelaktiga bestämmelser för hyresgäster. Lagen är till stor del tvingande till hyresgästens förmån. För en hyresgäst är det alltså önskvärt att ett avtal omfattas av hyreslagens bestämmelser. Exempelvis har hyresgästen då rätt till förlängning av avtalet (vid bostadshyresavtal) eller rätt till skadestånd (vid lokalhyresavtal) vid hyresvärdens uppsägning av avtalet, om inte hyresvärden, förenklat uttryckt, har en befogad anledning att säga upp avtalet. Dessutom innehåller hyreslagen utförliga regler om förfarandet vid uppsägning som, om de inte iakttas, kan innebära att en uppsägning saknar rättsverkan.

Hyreslagen är endast tillämplig på avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. (Notera att ersättning inte nödvändigtvis behöver utgå i pengar, utan kan även ske genom att hyresgästen exempelvis utför arbetsprestationer åt hyresvärden.) För att hyreslagen ska vara tillämplig behöver det även vara fråga om en upplåtelse av ett (någorlunda) bestämt utrymme, vilken ger hyresgästen en s.k. exklusiv rätt att nyttja lägenheten, dvs. en ensamrätt för hyresgästen att disponera över lägenheten. Om en upplåtelse inte uppfyller dessa krav, är avtalet inte att betrakta som ett hyresavtal, och hyresgästen skyddas då inte av hyreslagens tvingande bestämmelser. Beroende på omständigheterna kan avtalet i stället vara att betrakta som till exempel ett lägenhetsarrende, en allmän nyttjanderätt eller något helt annat, såsom ett moment i ett köp av en tjänst.

Högsta domstolen (HD) har den 22 maj 2025 meddelat dom i ett mål, T 1347-24, där frågan var om en upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum – dvs. ett utrymme som sprängts fram ur berg – kan anses vara ett hyresavtal enligt hyreslagen. Även om målet avsåg ett bergrum, gör HD vissa uttalanden som enligt vår uppfattning förtydligar den övergripande bedömning som ska göras för att avgöra om ett upplåtelseobjekt utgör ett hus i hyreslagens mening. I denna artikel redogör vi för och analyserar HD:s dom. Inledningsvis går vi kort igenom rättsläget så som det såg ut före HD:s avgörande.

Övergripande gällande begreppet hus
Det finns ingen definition av begreppet hus i jordabalken och inte heller ges någon tydlig ledning i förarbetena. I juridisk litteratur har bland annat anförts att ett hus ska bereda skydd för väder och vind – det bör alltså ha tak och väggar – och det bör inte vara allt för lätt att flytta på. Normalt sett föreligger inga svårigheter att avgöra huruvida det upplåtna objektet är ett hus och därför utgör en lägenhet enligt hyreslagen – det kan exempelvis röra sig om en bostadslägenhet, en affärslokal, ett rum, en enfamiljsvilla, en bod eller ett förvaringsrum. Hyresobjektet behöver inte ha någon särskild standard för att det ska vara fråga om ett hus. Tvekan i denna fråga uppstår framför allt vid upplåtelser för annat än bostadsändamål. Ett garage anses exempelvis vara ett hus, medan så inte är fallet för en carport, som normalt har tak men endast två väggar.

Frågan om bergrum utgör ett hus enligt hyreslagen har tidigare prövats av Svea hovrätt i ett överklagat lokalmedlingsärende (se Svea hovrätts beslut den 22 januari 2013 i mål ÖH 8168-12). Det målet rörde ett bergrum vars väggar och tak bestod av rent berg. Hovrätten ansåg inte att bergrummet hade sådana egenskaper att det kunde hänföras till hus, och att hyreslagen därmed inte var tillämplig på upplåtelsen.

Högsta domstolens avgörande
Upplåtelseobjektet som det nu aktuella målet avsåg rörde ett utrymme på 120 kvadratmeter i ett parkeringsgarage i Liljeholmstorgets Galleria, där hyresgästen drev en biltvätt. Garaget var beläget i ett bergrum, där vissa tak och väggar utgjordes av berg. I övrigt var garaget väsentligen utformat och inrett som ett sedvanligt parkeringsgarage, och bestod av tre våningar som nåddes via anlagda körbanor. Våningsplanen var av betong, och det fanns även ventilation, el-installationer, dagvattenbrunnar och byggda entréer i garaget.

Hyresvärden gjorde gällande att hyreslagen inte var tillämplig på avtalet eftersom det inte rörde sig om ett hus eller del av ett hus utan en yta i en bergrumsanläggning, medan hyresgästen tvärtom menade att upplåtelseobjektet rörde ett hus eller del av hus och att hyreslagen var tillämplig. Tingsrätten ansåg att det inte rörde sig om ett hus, och att hyreslagen således inte var tillämplig på upplåtelsen. Hovrätten gjorde en motsatt bedömning.

HD inleder domskälen med att redogöra för begreppen jord och byggnad i jordabalkens mening, och lyfter fram att begreppen ska förstås i vidsträckt bemärkelse. HD förklarar att ett hus är en byggnad och att även husliknande anläggningar som uppförts under jordytan bedöms som byggnader. Vad gäller den juridiska litteraturen säger HD att det anförts att det bör krävas att byggnationen bland annat har tak och väggar samt erforderligt väderskydd för att vara ett hus. HD lyfter dock samtidigt fram att det även framförts att ordet hus snarare kan avse en byggnad som kan hysa person eller egendom för något ändamål, oberoende av hur fullständigt skydd som bereds. Sammanfattningsvis anser HD att begreppet hus bör ges ett vidsträckt tillämpningsområde.

Enbart det förhållandet att en byggnadskonstruktion har uppförts i ett bergrum utesluter inte enligt HD att konstruktionen kan betraktas som ett hus. HD konstaterar att bergrummets utformning och funktion är avgörande för bedömningen, och att avtalets materiella innebörd och den avsedda användningen särskilt ska beaktas vid prövningen; om upplåtelsen lämpar sig för den avsedda verksamheten och är av sådant slag som normalt regleras i hyresavtal, talar det för att upplåtelsen ska anses vara hyra. I gränsfall kan enligt HD hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär också ge viss vägledning.

Det aktuella garaget var enligt HD utformat på sådant sätt att det uppfyllde de krav som kan ställas på ett hus, och utformningen skiljde sig inte på något tydligt sätt från ett sedvanligt parkeringsgarage, bortsett från att det fanns vissa synliga delar som bestod av berg. HD konstaterar att det avsedda ändamålet med upplåtelsen var att driva en biltvätt inom det upplåtna utrymmet, att verksamheten var en del av shoppingcentrets övergripande affärsidé samt att avtalet inneburit relativt långtgående förpliktelser för hyresgästen, bland annat vad gäller drift av verksamheten och skötsel av utrymmet. Vid en samlad bedömning landar HD i att parkeringsgaraget bör anses vara ett hus i jordabalkens mening, och att avtalet, som avsåg upplåtelse av detta till nyttjande mot ersättning, således är ett hyresavtal enligt hyreslagen.

Setterwalls kommentar
Genom avgörandet bekräftar HD indirekt att vad som framförts i juridisk litteratur gällande att en byggnad kan anses vara ett hus även om byggnaden inte bereder något fullständigt skydd för väder är korrekt. Det vill säga, det krävs inte att upplåtelseobjektet helt och hållet omges av väggar och tak. Ett rent bergrum, eller annat motsvarande utrymme, utan några slags uppförda byggnadskonstruktioner över huvud taget kommer dock fortsatt att inte anses vara ett hus, och den bedömning som Svea hovrätt gjorde i ovan redogjorda fall torde inte påverkas av HD:s avgörande.

Beaktat att HD fastslår att avtalets materiella innebord och den avsedda användningen särskilt ska beaktas, vidgar HD prövningen, från att främst ha beaktat byggnadskonstruktionen som sådan, till att syftet med avtalet samt utrymmets funktion även ska beaktas. Detta öppnar enligt vår mening upp för att flera byggnader än tidigare kan anses vara hus, förutsatt att utrymmet är lämpligt för upplåtelsen i fråga.

Att HD skriver att hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär även kan ge viss ledning i gränsfall, är också något nytt i bedömningen – även om det har nämnts i juridisk litteratur – och just denna del verkar ha haft viss betydelse för HD:s bedömning i avgörandet (genom att HD beaktar att avtalet inneburit relativt långtgående förpliktelser för hyresgästen). Även detta moment flyttar – dock endast i gränsfall – fokus i prövningen från byggnadskonstruktionen som sådan till hyresgästen.

Sammanfattningsvis innebär HD:s avgörande att begreppet hus i hyreslagens mening kan sägas vidgas något. Detta sker genom att även andra aspekter än enbart utrymmets konstruktion ska beaktas vid bedömningen av om en upplåtelse avser ett hus. Avgörandet är ändamålsenligt i förhållande till hyreslagens skyddssyfte, då det möjliggör för hyresgäster som hyr objekt som är lämpliga för upplåtelseändamålet – men som kanske inte fullt ut kan anses vara hus – att erhålla samma skydd enligt hyreslagen som andra hyresgäster.

Vi på Setterwalls följer uppmärksamt utvecklingen på det hyresrättsliga området. Har du frågor kopplade till HD:s avgörande, eller om hyresrätt i övrigt, är du välkommen att höra av dig.