Fastighetsägarens ansvar för miljöskulder om hyresgästen går i konkurs

Drygt 200 aktiebolag ansökte om konkurs förra veckan – en ökning med nästan 50 procent jämfört med samma vecka 2019. Än så länge rör det sig i stor utsträckning om företag inom hotell- och restaurangverksamhet samt handel men om krisen fortsätter kan även industri- och kemiföretag, verkstäder, tvätterier m.fl. komma att drabbas i större omfattning.

Hur påverkas fastighetsägaren?
Vad gäller då för de eventuella miljöskulder som dessa företag kan ha gett upphov till, och hur påverkas fastighetsägare som hyr ut till de här företagen?

Utgångspunkten enligt miljöbalken är att den som bidragit till en föroreningsskada (verksamhetsutövaren) är ansvarig för att utreda och vid behov åtgärda föroreningen. Om en hyresgäst har orsakat en föroreningsskada har denne alltså som utgångspunkt en lagstadgad skyldighet att avhjälpa föroreningen. Ofta har också hyresvärden och hyresgästen avtalat om vad som ska gälla om hyresgästens verksamhet orsakar miljöskador inom fastigheten.

Om hyresgästen går i konkurs och inte längre enligt lag eller avtal kan fullgöra sina skyldigheter och åtgärda föroreningsskador som verksamheten orsakat, kan detta i slutändan få stora konsekvenser för fastighetsägaren

Fastighetsägaren kan få ansvar för att undersöka och åtgärda föroreningsskadan
Om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpandeåtgärder kan fastighetsägaren bli ansvarig för att undersöka och åtgärda föroreningsskadan. Detta brukar kallas det sekundära fastighetsägaransvaret. Att ansvaret är sekundärt innebär att det enbart kan göras gällande om det inte finns någon verksamhetsutövare att vända sig mot. Så är ju ofta fallet vid en konkurs, om det enbart är konkursgäldenären som bidragit till föroreningsskadan. Om någon annan också har bidragit till föroreningen måste tillsynsmyndigheten vända sig mot denne innan myndigheten kan vända sig mot fastighetsägaren.

För att ansvaret ska kunna göras gällande krävs också att fastighetsägaren förvärvat fastigheten den 1 januari 1999 eller senare och vid förvärvet kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Vad gäller industrifastigheter är det som förvärvare ofta svårt att värja sig med att man inte borde ha upptäckt föroreningsskadan, eftersom utgångspunkten är att sådana fastigheter kan vara förorenade. För privatbostäder finns särskilda regler. 

Det är inte bara nuvarande fastighetsägare som har ett sekundärt fastighetsägaransvar, utan samtliga som förvärvat fastigheten den 1 januari 1999 eller senare. Ansvaret för dessa fastighetsägare är då solidariskt och tillsynsmyndigheten kan alltså vända sig mot var och en av dessa fastighetsägare med krav på åtgärder.

Andra väsentliga konsekvenser för fastighetsägaren
Även om fastigheten förvärvats före den 1 januari 1999, eller det sekundära fastighetsägaransvaret av andra skäl inte kan bli aktuellt, kan förekomsten av en föroreningsskada på en fastighet få allvarliga konsekvenser för den som äger fastigheten. Här är några exempel:

• Om fastigheten hyrs ut och det finns risk för skada eller olägenhet för människors hälsa kan tillsynsmyndigheten ställa krav på fastighetsägaren att vidta åtgärder.
• En ny hyresgäst kan ställa krav på åtgärder för att inte riskera att själv få ett ansvar genom att bedriva verksamhet där det redan finns en föroreningsskada.
• Fastigheten kan bli svår att sälja, och ofta ställer en köpare krav på långtgående miljögarantier eller nedsättning av köpeskillingen.
• Om fastighetsägaren vill vidta markarbeten eller andra exploateringsarbeten på fastigheten kan fastighetsägaren få ett ansvar som verksamhetsutövare. Fastighetsägaren får då ett primärt (och inte enbart sekundärt) ansvar för avhjälpandeåtgärder. Vidare behöver den som vill ställa om användningen av en fastighet, från t.ex. industrimarksanvändning till annan användning, se till att fastigheten uppfyller de krav som ställs på sådan ny användning. Ofta betyder detta att befintliga föroreningar måste hanteras.

Checklista för fastighetsägare

• Tänk på att ni som fastighetsägare under vissa omständigheter kan få ett ansvar för hyresgästens miljöskuld på fastigheten om hyresgästen går i konkurs. Det kan därför finnas skäl för hyresvärdar/fastighetsägare att underlätta för i grunden friska företag att klara sig genom de svårigheter som Covid-19-pandemin innebär, t.ex. genom att se över hyresnivåer eller liknande.
• Se över möjligheten att begära säkerheter som står sig även vid hyresgästens konkurs, t.ex. moderbolagsgarantier.
• Se över möjligheten att teckna försäkring som omfattar föroreningsskador på fastigheten.
• Om krav på avhjälpandeåtgärder riktas mot er i egenskap av hyresvärd eller fastighetsägare, bör ni låta jurist med miljörättskompetens bedöma riktigheten av kravet.

Välkommen att kontakta oss om ni har frågor eller behöver hjälp med anledning av ovanstående.

Innehållet är en allmän redogörelse av informativ karaktär och är inte juridisk rådgivning att lägga till grund för bedömning i ett enskilt ärende.
The content is a general description of informative nature only and is not legal advice to use as a basis for assessments in an individual case.

Artikelförfattare: Linnea Ljung