HFD klargör bedömningen kring momspliktig rumsuthyrning

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) meddelade den 30 januari 2026 en viktig dom som rör gränsdragningen mellan momsbefriad uthyrning av fastigheter och momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet. Domen ger vägledning för fastighetsägare och operatörer som erbjuder korttidsboende med tillhörande tjänster.

Bakgrund

Bolaget i fråga hyr ut möblerade studiolägenheter till privatpersoner och företag. Bolaget hade ansökt om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden för att få klarhet i om en förlängning av den maximala uthyrningstiden – från tre månader till fyra respektive sex månader – skulle påverka den mervärdesskatterättsliga bedömningen.

Lägenheterna är utrustade med pentry, köksutrustning, sängkläder, handdukar samt hygienprodukter. Bolaget tillhandahåller även veckovis städning, möjlighet till frukost i lobbyn, tillgång till gym, loungeområden och arbetsplatser samt en bemannad reception 18–24 timmar per dygn. Av bokningsvillkoren framgår bland annat att betalning ska erläggas i förskott innan vistelsen påbörjas och att folkbokföring inte är tillåten. Bolagets uppfattning är att tillhandahållandet av studiolägenheterna enligt de föreslagna villkoren och vistelsetiderna bör anses vara konkurrerande med den tillfälliga vistelsen som erbjuds på ett hotell. Upplåtelserna bör således anses momspliktiga.

Skatterättsnämndens bedömning

Skatterättsnämnden konstaterade att bokningsvillkoren som tillåter en maximal vistelsetid om fyra eller sex månader håller sig inom de tidsramar som i både EU-rättslig och svensk praxis har ansetts utgöra tillhandahållande av logi under en kortare tid. Till skillnad från vad som var fallet i HFD 2019 ref. 46 – där uthyrning av möblerade lägenheter med möjlighet till förlängning ansågs undantagen från skatteplikt – finns i det aktuella fallet ingen möjlighet att förlänga vistelsetiden ytterligare. Bolagets avsikt med uthyrningen blir därigenom tydlig.

Nämnden framhöll att även övriga villkor och kringtjänster visar att det är fråga om tillfälligt boende och ett aktivt utnyttjande av fastigheten. Bolagets tillhandahållande av logi utgör därför skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse enligt 10 kap. 36 § första stycket 4 mervärdesskattelagen. Skatterättsnämnden beaktade särskilt att bestämmelsen om skatteplikt ska ges en vid tolkning. Den kommande ändringen av artikel 135.2 i mervärdesskattedirektivet som träder i kraft den 1 juli 2028 gav enligt nämnden i dagsläget inte anledning att göra en annan bedömning.

Skatteverket överklagade Skatterättsnämndens beslut till HFD och anförde att den viktigaste komponenten för ett aktivt nyttjande är korta uthyrningstider. Enligt Skatteverket går det inte att kompensera för längre uthyrningstider genom att öka antalet kringtjänster. Skatteverket menade att uthyrning om fyra till sex månader inte konkurrerar med hotellbranschen och att verksamheten därför borde undantas från moms.

HFD:s bedömning

HFD konstaterar att det i svensk lagstiftning saknas närmare kriterier för hur gränsen ska dras mellan momspliktig rumsuthyrning och momsbefriad fastighetsuthyrning. Frågan har i stället avgjorts i praxis med ledning av EU-rätten, där syftet är att säkerställa att tillfällig logi som potentiellt konkurrerar med hotellbranschen ska beskattas.

Domstolen framhåller att avgörande faktorer är dels vistelsens längd, dels förekomsten av kringtjänster som innebär ett mer aktivt utnyttjande av fastigheten. HFD hänvisar till tidigare praxis där vistelser om upp till sex månader har ansetts utgöra tillhandahållande av logi under kort tid.

Med beaktande av uthyrningstidens längd samt utformningen av övriga villkor och kringtjänster bedömer HFD att bolagets verksamhet utgör ett aktivt utnyttjande av fastigheten som potentiellt konkurrerar med hotellbranschen. Uthyrningen är därmed momspliktig.

Setterwalls kommentarer

HFD:s avgörande är ett välkommet förtydligande då Skatteverkets synsätt om att korttidsupplåtelser inte får överstiga tre månader inte har haft något stöd i lagtexten. Såväl Skatterättsnämnden som HFD gör en samstämmig bedömning i målet och grundar sina slutsatser på samma centrala motivering: de aktiva kringtjänsterna – såsom veckovis städning, frukostmöjlighet, tillgång till gym och lounger samt bemannad reception – i kombination med bolagets övriga villkor innebär att verksamheten utgör ett aktivt utnyttjande av fastigheten snarare än passiv uthyrning samt att det får anses tydligt att avsikten med uthyrningen är att denna ska ske under en kortare period. Båda instanserna konstaterar att denna typ av tillhandahållande potentiellt konkurrerar med hotellbranschen.

Med anledning av HFD:s avgörande utökas möjligheterna för företag som bedriver kortidsupplåtelser att förlänga sina vistelsetider. Det öppnar även upp möjligheter för bolag som tidigare behandlat liknande upplåtelser som undantagna från moms enligt Skatteverkets uppfattning, att se över möjligheterna till ytterligare avdrag för ingående moms.

Hör gärna av er om ni har frågor eller önskar diskutera effekterna som avgörandet kan få för er verksamhet.