Kommande energirenoveringskrav på byggnader

För närvarande pågår slutförhandlingar om Europeiska kommissionens förslag till omarbetning av direktivet 2010/31/EU om byggnaders energiprestanda (energiprestandadirektivet). Förslaget innebär bland annat ett införande av obligatoriska minimistandarder för energiprestanda på byggnader i syfte att stimulera renoveringar av det befintliga byggnadsbeståndet inom EU. Förslaget är ett led i EU:s åtagande att minska unionens nettoutsläpp av växthusgaser från hela ekonomin med minst 55% fram till 2030 jämfört med 1990 års nivåer. Mer specifikt ingår förslaget i EU:s renoveringsvåg, som är en handlingsplan med det övergripande målet att minst fördubbla den årliga energirenoveringstakten för byggnader till 2030 och att främja totalrenoveringar. Eftersom byggnader svarar för 40% av den slutliga energianvändningen inom EU och 36% av dess energirelaterade växthusutsläpp anser kommissionen att en minskad energianvändning och användningen av energi från förnybara energikällor inom bygg- och fastighetssektorn är viktiga åtgärder som krävs för att minska unionens utsläpp av växthusgaser.

Den övergripande innebörden av kommissionens förslag

Utifrån kommissionens förslag blir energiprestandadirektivets övergripande syfte att nå ett byggnadsbestånd med nollutsläpp senast 2050, det vill säga energiklass A. För att uppnå detta kommer bland annat vissa minimistandarder för energiprestanda på byggnader och byggnadsenheter att införas, med successivt ökande krav på energiprestandan. Det föreslås att byggnader och byggnadsenheter som ägs av offentliga organ senast efter den 1 januari 2027 uppnår minst energiklass F, och därefter senast efter den 1 januari 2030 minst energiklass E. För byggnader och byggnadsenheter som inte är bostäder (dvs. lokaler) och inte ägs av offentliga organ gäller samma krav. För bostadshus och byggnadsenheter gäller emellertid att de senast efter den 1 januari 2030 når minst energiklass F, och efter den 1 januari 2033 minst energiklass E. Specifika tidsramar för att dessa byggnader och byggnadsenheter ska uppnå högre energiklasser senast 2040 och 2050 kommer också att tillkomma.

Det införs även ett krav på att befintliga byggnader, när de genomgår större renoveringar, förbättras i den mån det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart så att de uppfyller vissa minimikrav avseende energiprestanda. Minimikraven kommer att antas på nationell eller regional nivå och utarbetas av medlemsstaterna utifrån en gemensam allmän ram som energiprestandadirektivet förser.

Från och med den 1 januari 2030 föreslås det att medlemsstaterna ska säkerställa att alla nya byggnader är så kallade ”nollutsläppsbyggnader”, vilket är byggnader med mycket hög energiprestanda där den mycket låga energi som ändå krävs helt täcks av energi från förnybara energikällor. För nya byggnader som utnyttjas eller ägs av offentliga myndigheter ska alla nya byggnader emellertid vara nollutsläppsbyggnader redan från och med den 1 januari 2027.

Fram till dess att kravet på att alla nya byggnader ska vara nollutsläppsbyggnader, börjar gälla föreslås att alla nya byggnader ska vara ”nära-nollenergibyggnader”, vilket är byggnader med mycket hög energiprestanda, som inte får vara lägre än en viss kostnadsoptimal nivå, och där nära nollmängden eller den mycket låga mängden energi som krävs i mycket hög grad tillförs i form av energi från förnybara källor.

Beskrivningen av kommissionens förslag är inte uttömmande.

Att förvänta sig framöver

Målet med slutförhandlingarna mellan Europaparlamentet, Europeiska unionens råd och kommissionen är att nå ett slutligt förslag för omarbetning av energiprestandadirektivet. När så är gjort måste direktivet formellt också antas av parlamentet och rådet innan det träder i kraft. Förmodligen kommer ett slutligt beslut att fattas innan årets slut. Eftersom det är ett direktiv måste medlemsstaterna därefter implementera direktivet i sin nationella lagstiftning, vilket de ofta har två år på sig att göra.

Parlamentet har redan publicerat sina föreslagna ändringar till kommissionens förslag och rådet har gått ut med allmänna riktlinjer inför slutförhandlingarna.

Parlamentet föreslår en tidigare deadline för kravet på att alla nya byggnader ska vara nollutsläppsbyggnader, 2028 i stället för 2030 respektive 2026 i stället för 2027 för byggnader som utnyttjas, drivs eller ägs av offentliga myndigheter. Minimistandarderna för energiprestanda enligt parlamentets föreslagna ändringar höjs i förhållande till kommissionens förslag genom att bostadshus och byggnadsenheter senast från och med den 1 januari 2030 minst uppnår energiklass E, och 2033 minst energiklass D. För byggnader och byggnadsenheter som ägs av offentliga organ respektive inte är bostäder ställs samma krav fast från och med den 1 januari 2027 respektive den 1 januari 2030.

Rådet å sin sida anser i sina allmänna riktlinjer att alla nya byggnader ska vara nollutsläppsbyggnader 2030 respektive 2028 för byggnader som ägs av offentliga myndigheter, med möjlighet till vissa undantag. I likhet med parlamentet anser rådet att befintliga bostadshus och byggnadsenheter från och med 2033 ska uppnå minst energiklass D. Högre krav på bostadshus och byggnadsenheter kommer sedan införas 2040 utifrån ett värde som beräknats för att uppnå målet om att samtliga byggnader ska vara nollutsläppsbyggnader 2050. Befintliga byggnader som inte är bostadshus skulle enligt rådets förslag behöva uppfylla vissa maximala energiprestandagränser baserat på primärenergianvändning. Det föreslås att de maximala energiprestandagränserna ska fastställas utifrån 15–25% av det sämst presterande byggnadsbeståndet i respektive medlemsland. Befintliga byggnader som inte är bostadshus skulle enligt rådets förslag behöva vara under 15%-gränsen före 2030 och under 25%-gränsen före 2034.

Därutöver vill rådet bland annat lägga till en ny energiklass ”A+” som motsvarar byggnader som utöver att vara nollutsläppsbyggnader bidrar till energinätet med platsbaserad produktion av förnybar energi. Slutligen anser rådet att det bör fastställas krav som säkerställer att alla nya byggnader är utformade för att optimera sin potential för solenergiproduktion. Renoveringskrav i syfte att bygga ut solenergianläggning kan alltså tillkomma för nya och befintliga byggnader.

Parlamentet, och i viss mån även rådet, ger alltså uttryck för en önskan om att i viss utsträckning förändra kommissionens förslag i skärpande riktning. Det är fortfarande en öppen fråga hur det slutliga omarbetade direktivet kommer att se ut, men det är möjligt att kraven kan komma att vara högre än i kommissionens ursprungliga förslag.

Beskrivningen av parlamentets föreslagna ändringar respektive rådets allmänna riktlinje är inte uttömmande.

Konsekvenser för fastighetsmarknaden

Eftersom den slutliga lydelsen av det omarbetade direktivet inte ännu är fastställd är det fortfarande ovisst vad de exakta konsekvenserna blir. Med det sagt kommer sannolikt omfattande energieffektiviseringskrav på befintliga byggnader att införas. Detta kan komma att innebära stora renoveringskostnader för alla typer av fastighetsägare, fysiska såväl som juridiska personer, och finansieringen av dessa kostnader måste hanteras. För exempelvis hyresvärdar kommer kostnaderna sannolikt att föranleda hyreshöjningar, något som kan bli problematiskt vid uthyrning av bostadslägenheter då hyreshöjningar för dessa grundar sig på en förändring av bruksvärdet, och inte på hyresvärdens investeringskostnader.

Byggnader som inte är energieffektiva och inte uppfyller kraven kommer sannolikt vara mindre attraktiva på marknaden och svårare att avyttra respektive hyra ut. I ljuset av EU:s taxonomiförordning, där bland annat energiprestanda beaktas vid bedömningen av om ett fastighetsinnehav ska anses vara hållbart, kommer investeringar att styras från byggnader som inte är energieffektiva och därmed inte bedöms vara hållbara. Därutöver kommer de byggnader som inte uppfyller energikraven i det omarbetade direktivet vara förenade med ett renoveringsbehov med därtill hörande kostnader, vilket lär minska dessa byggnaders attraktionskraft på fastighetsmarknaden.

En stor del av dagens byggnadsbestånd kan komma att relativt snabbt behöva renoveras för att uppfylla de successivt ökande krav som kommer att ställas på vägen mot målet om ett bestånd som 2050 uteslutande består av byggnader med energiklass A. Enligt Boverkets rapport 2019:26 har mer än två tredjedelar av de flerbostadshus och lokalbyggnader och drygt 60% av småhusen som har en energideklaration energiklass E, F eller G. Cirka 15% av småhus och lokalbyggnader samt endast 5% av flerbostadshusen har energiklass A, B eller C. I förslaget ingår en harmonisering av skalan för energideklarationer som kan förändra hur det svenska byggnadsbeståndet klassificeras, men eftersom rådet respektive kommissionen och parlamentet gett olika förslag på harmoniseringens innebörd går det inte att med säkerhet konstatera hur utfallet kommer att bli. Sveriges Allmännytta har exempelvis i rapporten Vad kostar en renoveringsvåg? En Scenarioanalys bedömt att 30% av allmännyttans bestånd (cirka 830 000 bostäder) skulle bedömas vara i energiklass F och G efter utförd harmonisering om parlamentets föreslagna ändringar går igenom. Detta skulle föranleda ett renoveringskrav upp till energiklass E innan 2030, och därefter ytterligare ett renoveringskrav för ytterligare 20% av beståndet (cirka 165 000 bostäder) som efter harmoniseringen bedöms vara i energiklass E och därmed behöver uppnå minst energiklass D innan 2033.

Det ska tilläggas att regeringen i maj 2023 gav Boverket i uppdrag att utreda behovet av ändringar i regelverket för energideklarationer med fokus på hur gränsvärden för energiklasser sätts i Sverige. Detta i syfte att säkerställa att Sverige, som har relativt sett höga krav på energiklass A, B och C – där klass C idag motsvarar nybyggnadskrav –, får likvärdiga konkurrensvillkor jämfört med övriga medlemsstater vad gäller renoveringskrav på befintliga byggnader.

Vi på Setterwalls följer uppmärksamt utvecklingen på området. Har du frågor kopplade till förslaget ska du därför inte tveka att höra av dig till oss.