Nya avgöranden från Högsta domstolen och startskottet för nya Patent- och marknadsdomstolen

Nya rättsfall från Högsta domstolen

Motstridiga köpehandlingar vid överlåtelse av fastighet

Under sommaren meddelade Högsta domstolen dom i ett mål avseende en tvistefråga som uppstått vid överlåtelse av fastighet. Den centrala frågan i målet rörde hur man skulle tolka olika uppgifter som lämnats i å ena sidan köpekontraktet och å andra sidan i köpebrevet. Högsta domstolen fann att de mer preciserade uppgifterna som lämnats i köpekontraktet hade företräde framför uppgifterna i köpebrevet.  

I köpekontraktet angavs att köpet omfattade ”fastigheten X 1:1, del enl. bif. kartskiss ett område om
ca 13 ha”. På kartan som visade fastigheten fanns det antecknat ”ca 13 ha” vid den västra delen av X 1:1 och ”ca 2 ha” vid den östra mindre delen av X 1:1. Enligt kontraktet skulle köpebrev överlämnas när köpeskillingen var betald. Enligt köpebrevet som upprättades några månader senare angavs som köpeobjekt ”fastigheten X 1:1”, utan någon närmare specificering.

Högsta domstolen inledde med en redogörelse för funktionen med dubbla köpehandlingar – köpekontrakt och köpebrev – vid överlåtelse av fastigheter och att ett köp av fastighet normalt inte blir definitivt om köpebrevet inte är fullständigt. Högsta domstolen konstaterade vidare att brister i köpebrevet dock inte påverkade parternas bundenhet till köpekontraktet och att köpekontraktet var den grundläggande köpehandlingen. Köpebrevet kan dock visa att parterna avsett att ändra eller precisera köpekontraktet. Vid tillämpning av dessa principer på omständigheterna i målet uttalande Högsta domstolen att det i köpekontraktet med kartskissen angavs att den mindre delen av fastigheten (2 ha) inte skulle omfattas av köpet. Endast det förhållandet att den mindre delen av fastigheten inte undantogs i köpebrevets uppgift om vad som överläts innebar inte att avtalet kunde anses ha haft eller fått något annat innehåll än det som framgick av köpekontraktet. Den mindre delen av fastighten hade således inte överlåtits.

Vår kommentar: I rättsfallet klargör Högsta domstolen de inbördes förhållandena mellan köpekontrakt och köpebrev vid överlåtelse av fastighet och hur dessa handlingar ska användas vid avtalstolkning.

Preciserad areauppgift vid överlåtelse av bostadsrätt – grund för felansvar

Högsta domstolen har prövat betydelsen av en preciserad areauppgift vid försäljning av en bostadsrätt. I målet som avgjordes i april 2016 fick en preciserad uppgift om area en avgörande betydelse och Högsta domstolen fann att det förelåg fel i bostadsrätten trots säljarens friskrivning. Köparens talan avslogs emellertid på grund av för sen reklamation, som skedde efter ett år efter tillträdet av bostadsrätten.     

Målet avsåg köp av en bostadsrätt mellan två näringsidkare. Inför försäljningen uppgavs i annons att det var fråga om en bostadsrätt om 1 297 kvadratmeter. I objektsbeskrivningen angavs därutöver ”Boarea ca 1 297 m2. Areauppgift enligt bostadsrättsföreningen.” I köpekontraktet saknades uppgift om arean. Kontrollmätning efter köpet visade att arean var 1 195 m, drygt 100 m2 mindre än vad som uppgetts. Köparen reklamerade då felet.

Inledningsvis konstaterade Högsta domstolen att köplagens bestämmelser var tillämpliga på tvisten såtillvida parterna inte avtalat om något annat. Frågan om fel förelåg fick därför bedömas enligt 17 och 18 §§ köplagen varvid det bl.a. har betydelse om varan avviker från vad som avtalats mellan parterna. I detta sammanhang uttalade Högsta domstolen att när ett köpeavtal föregåtts av flera kontakter mellan parterna så ska de slutliga avtalsvillkoren ses i ljuset av – inte isolerade från – parternas tidigare kontakter.

Vid bedömningen av den första tvistefrågan, om areauppgiften utgjorde en del av avtalet, konstaterade Högsta domstolen att areauppgifter fanns i såväl annonsen som i objektsbeskrivningen.  Att uppgiften 1 297 m2 angavs vara en cirkauppgift kunde i sammanhanget inte uppfattas som någonting annat än en marginell avrundning. Med hänsyn till den direkta kopplingen mellan köpekontraktet och objektsbeskrivningen bedömdes det inte vara avgörande att areauppgiften hade utelämnats i köpekontraktet. Att uppgiften kom från bostadsrättsföreningen var inte heller av avgörande betydelse utan Högsta domstolen fann att uppgiften kom från säljarsidan. Areauppgiften var alltså en avtalad egenskap. Arean avvek från vad som avtalats och därför förelåg fel.

Nästa fråga var betydelsen av köparens undersökning av varan före köpet, dvs. visningen av bostadsrätten. Högsta domstolen konstaterade att säljarsidan lämnade en preciserad areauppgift som gav köparen en godtagbar anledning att inte före köpet undersöka arean närmare. Avvikelsen i fråga om area var inte heller sådan att den borde upptäckts vid undersökningen. Köparen hade därför rätt att göra gällande felet.

I köpekontraktet fanns en allmän friskrivning från säljarens ansvar för fel i bostadsrätten. Högsta domstolen fick därför pröva den allmänna friskrivningen i förhållande till den mer preciserade uppgiften om varan och om friskrivningen utgjorde hinder för köparen att göra gällande köprättsliga påföljder. Högsta domstolen uttalade att i allmänhet kan uppgifter från säljaren i viss utsträckning neutraliseras genom en friskrivning. För detta krävs dock att friskrivningen på ett tillräckligt tydligt sätt befriar säljaren från ansvar för den preciserade uppgiften. En allmän friskrivning från allt ansvar för fel anses inte ha någon verkan mot positiva uppgifter. I linje med detta resonemang blev slutsatsen i det aktuella målet att den allmänna friskrivningen inte hade någon verkan mot den preciserade uppgiften om lokalens area som var avtalad mellan parterna.

Slutligen prövade Högsta domstolen frågan om reklamation och köparens undersökningsplikt efter avlämnandet av varan. Högsta domstolen resonerade i allmänhet om skillnaderna mellan undersökning av varan före respektive efter avlämnandet av varan och skillnaderna däremellan, betydelsen av omständigheterna i det enskilda fallet och om köparen var privatperson eller om köpet skett i yrkesverksamhet. Slutsatsen blev att det ställs strängare krav på köparens undersökning efter avlämnandet då ”det är fråga om att köparen ska undersöka om varan verkligen har egenskaper som svarar mot säljarens uppgifter före köpet. Säljarens uppgifter, om de inte har karaktären av garantier, är därför typiskt sett inte skäl för köparen att begränsa sin undersökning efter avlämnandet”. Det konstaterades att reklamation ska ske förhållandevis kort tid efter felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Vid en tillämpning av dessa principer på det aktuella målet uttalade Högsta domstolen att köparen, som reklamerade först ett år efter tillträdet, borde ha märkt felet och reklamerat betydligt tidigare än vad som skett. Vidare uttalandes att en kontrollmätning hade varit en enkel, billig och naturlig åtgärd i sammanhanget. Reklamation hade alltså skett för sent och köparen kunde inte åberopa felet.

Vår kommentar: Rättsfallet påvisar vissa likheter med Högsta domstolens tidigare praxis (se t.ex. NJA 1993 s. 436) och markerar betydelsen av preciserade och positiva uppgifter som lämnas vid försäljning av varor i allmänhet liksom vid försäljning av bostadsrätter. Som säljare föreligger risker i detta avseende trots att uppgiften inte uttryckligen framgår av köpekontraktet, kommer från annan part eller trots förekomsten av en allmän friskrivning till förmån för säljaren. Rättsfallet illustrerar vidare att åtgärder som en köpare måste vidta efter avlämnandet av varan eller tillträdet till bostadsrätten – en skyndsam undersökning och reklamation.

Båda rättsfallen illustrerar vikten av väl genomarbetade avtal till undvikande av framtida tvister. För rådgivning i dessa frågor eller i anledning av en förestående tvist, tveka inte att kontakta Setterwalls specialistgrupper för tvistelösning eller fastighetsrätt.  

Inrättandet av den nya Patent- och marknadsdomstolen

Den 1 september 2016 inrättades Patent- och marknadsdomstolen och Patent- och marknadsöverdomstolen som är särskilda domstolar för samtliga landets immaterialrättsliga, konkurrensrättsliga och marknadsföringsrättsliga mål och ärenden. De nya domstolarna ersätter Patentbesvärsrätten och Marknadsdomstolen.     

Patent- och marknadsdomstolen, som är första instans, utgör en del av Stockholms tingsrätt. Patent- och marknadsdomstolens avgöranden kan överklagas till Patent- och marknadsöverdomstolen som är en del av Svea hovrätt. Typiska mål och ärenden som kommer att hanteras av patent- och marknadsdomstolarna är: mål om skadestånd och vitesförbud på grund av varumärkesintrång; mål om ogiltigförklaring av patent; mål och ärenden om informationsföreläggande och intrångsundersökning enligt t.ex. upphovsrättslagen; ärenden om registrering av varumärken och beviljande av patent; immaterialrättsliga brottmål; mål om otillbörlig eller vilseledande marknadsföring samt mål om konkurrensskadeavgift och om förbud mot företagskoncentration.