Fastighetsreglering till underpris föranledde inte uttagsbeskattning

Skatterättsnämnden har i ett förhandsbesked fastslagit att en fastighetsreglering mot kontant ersättning understigande såväl fastighetens marknadsvärde som skattemässiga värde inte skulle föranleda uttagsbeskattning för andelsägarna. Skatteflyktslagen var inte heller tillämplig på förfarandet.

Bakgrund

I ett förhandsbesked som meddelandes den 7 oktober 2025 av Skatterättsnämnden ägde Y KB (Kommanditbolaget) en fastighet (Fastighet 1). Kommanditbolaget ägdes dels av fastighetsbolaget Z AB som var kommanditdelägare (Kommanditdelägaren), dels av X AB som var komplementär (Komplementären). Komplementären ägde en till Fastighet 1 angränsande fastighet (Fastighet 2). Kommanditdelägaren och Komplementären ingick i samma koncern.

Som ett led i en omstrukturering där Komplementärens samtliga dotterbolag skulle avvecklas övervägdes att Fastighet 1 genom fastighetsreglering mot en kontant ersättning om 1 000 kronor skulle överföras till Fastighet 2. Ersättningen för Fastighet 1 skulle understiga såväl marknadsvärdet som det skattemässiga värdet.

Kommanditdelägaren och Komplementären ville veta om det avsedda förfarandet skulle medför att de uttagsbeskattas. Om uttagsbeskattning inte skulle ske undrade sökanden om förfarandet skulle falla under skatteflyktslagen.

Som en förutsättning för Skatterättsnämndens prövning uppgavs att alla förutsättningar enligt fastighetsbildningslagen för genomförande av en fastighetsreglering skulle vara uppfyllda samt att såväl Komplementärens som Kommanditdelägarens andelar i Kommanditbolaget var kapitaltillgångar.

Rättslig reglering

Skatterättsnämnden konstaterar att genom fastighetsreglering kan mark föras över från en fastighet till en annan fastighet. Som utgångspunkt sker fastighetsreglering genom myndighetsbeslut vilket gäller även vid en överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastighetsägare.

Huvudregeln är att vid en fastighetsreglering där mark genom överföring frångår en fastighet ska vederlag utgå i form av mark eller andel i samfällighet om inte ersättning i pengar är mer ändamålsenligt. För det fall värdet av sådan mark eller andelar i samfällighet som utgår som ersättning vid en fastighetsreglering inte motsvarar värdet av den överförda marken ska skillnaden som utgångspunkt utjämnas genom ersättning i pengar. Denna bestämmelse är dock dispositiv (inte tvingande) till skydd för enskilt intresse, vilket innebär att parterna kan överenskomma om annat.

I 45 kap. 5 § inkomstskattelagen (IL) anges att överföring av mark eller andel i en samfällighet genom fastighetsreglering anses som en avyttring ifall sådan överföring helt eller delvis sker mot kontant ersättning. Någon kapitalvinst ska dock inte tas upp om den kontanta ersättningen är högst 42 000 kronor.

I 22 kap. IL finns särskilda bestämmelser om s.k. uttagsbeskattning. Med uttag avses bland annat att en skattskyldig för över en tillgång till en annan näringsverksamhet eller överlåter en tillgång utan ersättning eller mot ersättning som understiger marknadsvärdet. Enligt 22 kap. 3 § IL gäller motsvarande om ett svenskt handelsbolag, som den skattskyldiga är delägare i, överlåter en tillgång till antingen den skattskyldige eller någon annan.

Uttag av en tillgång ska skatterättsligt behandlas som om tillgången har avyttrats mot marknadsmässig ersättning (uttagsbeskattning). Avslutningsvis finns i 23 kap. IL särskilda regler om s.k. underprisöverlåtelser. Är villkoren för underprisöverlåtelse uppfyllda, ska ingen uttagsbeskattning ske.

Skatterättsnämndens bedömning

Skatterättsnämnden konstaterar i sin bedömning att det kommer vara fråga om en avyttring eftersom kontant ersättning utgår. Någon kapitalvinstbeskattning blir dock inte aktuell eftersom den kontanta ersättningen understiger 42 000 kronor.

Mot denna bakgrund konstaterar Skatterättsnämnden att formuleringen i 45 kap. 5 § IL inte ger ”utrymme att anse att uttagsbeskattning kan ske enligt bestämmelserna i 22 kap. IL”.

Skatterättsnämnden konstaterar avslutningsvis att den omständighet att någon kapitalvinstbeskattning inte uppkommer är en direkt följd av lagtexten. Av denna anledning menar Skatterättsnämnden att det avsedda förfarandet inte kan anses strida mot lagstiftningens syfte som det framgår av varken skattebestämmelsernas allmänna utformning eller de bestämmelser som är direkt tillämpliga på förfarandet. Skatteflyktslagen var därför inte tillämplig på förfarandet.

Sammanfattning och Setterwalls kommentar

Skatterättsnämndens bedömning var att överlåtelse genom fastighetsreglering för en kontant ersättning som understiger 42 000 kronor (vilket understeg såväl fastighetens marknadsvärde som skattemässiga värde) till en andelsägare i kommanditbolaget kunde genomföras utan att förfarandet medförde uttagsbeskattning för andelsägarna. Det avsedda förfarandet föll inte heller under skatteflyktslagen.

På ett principiellt plan är det intressant att Skatterättsnämndens bedömning är att lagtextens utformning i 45 kap. 5 § IL inte ger ”utrymme att anse att en uttagsbeskattning kan ske enligt bestämmelserna i 22 kap. IL”. Skatterättsnämndens slutsats är därmed att uttagsbeskattning över huvud taget inte aktualiseras när ersättningen vid en fastighetsreglering understiger 42 000 kronor och är lägre än både marknadsvärdet och det skattemässiga värdet. Det blir därför inte nödvändigt att göra en bedömning av om det är fråga om en underprisöverlåtelse enligt reglerna 23 kap. IL (vilka annars kan medföra att uttagsbeskattning inte ska ske).

Handels- och kommanditbolag kan inte vara part i underprisöverlåtelser. Detta har för många fastighetsbolag skapat inlåsningseffekter eftersom det inte är ovanligt att äga fastigheter via handels-/kommanditbolag. Förhandsbeskedet tyder dock på att fastighetsregleringar, på motsvarande villkor som i förhandsbeskedet, skulle kunna genomföras oaktat vilka övervärden som finns på underliggande fastighet. Detta skulle kunna öppna dörren för flexiblare möjligheter för omstruktureringar i koncerner med handels- eller kommanditbolag.

Förhandsbeskedet har överklagats till Högsta förvaltningsdomstolen som nu har att pröva frågan.

Setterwalls har god erfarenhet av skattefrågor som kan uppkomma i samband med såväl koncerninterna omstruktureringar som externa fastighetsöverlåtelser. Har ni frågor om skattefrågor inför en fastighetsöverlåtelse är ni välkomna att höra av er till Setterwalls skatteexperter för rådgivning.

Innehållet är en allmän redogörelse av informativ karaktär och är inte juridisk rådgivning att lägga till grund för bedömning i ett enskilt ärende.